آشنایی با دعاوی ملکی و بهترین وکیل ملکی

دعاوی ملکی از دعاوی رایج مطروحه در مراجع قضایی است. به طور کلی این دعاوی به سه نوع حقوقی، کیفری و ثبتی تقسیم بندی می شوند. وکیل دعاوی ملکی شخصی است که تجربه ،تخصص ،دانش و تبحرخاص و لازم را در زمینه ی دعاوی حقوقی و یا کیفری مربوط به املاک و اموال غیر منقول را دارا باشد و بصورت تخصصی در این وادی فعالیت بنماید . در حقیقت با توجه به گستردگی عالم حقوق و اقسام مختلف دعاوی در حوزه های مختلف باید بسیار به این نکته توجه نمود که در خصوص هر موضوع حقوقی بایستی به وکیل متخصص در آن حوزه مراجعه نمود و حوزه ی املاک و دعاوی ملکی نیز از این امر مستثنی نمی باشد.

در بسیاری از مواقع دعاوی ملکی در بردارنده امور حقوقی تخصصی مثل اثبات مالکیت است. در چنین حالتی ممکن است احساس کنید به مشورت با یک وکیل نیاز دارید. برای مشاوره حقوقی و انتخاب وکیل در مورد دعاوی ملکی باید توجه داشت که وکیل دعاوی ملکی باید در حوزه های متعدد و گوناگونی تخصص داشته باشد. آگاهی و تسلط بر موضوعات حقوقی مختلفی مثل مقررات ثبتی، قوانین شهرداری  و ضوابط ساختمان سازی از ویژگی های وکیل دعاوی ملکی است.

چرا به وکیل ملکی نیاز داریم؟

1. به دلیل دانش حقوقی بالا بهترین راهکار را برای شما در نظر می گیرد.
2. با توجه به تجربه ای که دارد ، می تواند یک دادخواست حرفه ای تنظیم نماید.
3. یک وکیل ملکی خوب به دلیل فن بیانی که دارد ، می تواند در دادگاه از شما دفاع کند.
4. دیگر نیازی نیست شما خود شخصا به دادگاه مراجعه کنید.
5. وکیل روند رسیدگی به پرونده ها را می داند و این کمک می کند که از کجا شروع کند.

انواع دعاوی ملکی

املاک و ابنیه از ارزشمندترین دارایی های بشر است. از همین خاطر در طول تاریخ این اموال موضوع و موجب اختلافات بیشماری بوده اند. در حقوق کنونی ایران به طور کلی دعاوی ملکی در سه دسته دعاوی حقوقی، دعاوی کیفری و دعاوی ثبتی جای می گیرند.

دعاوی ملکی حقوقی

منظور از دعاوی ملکی حقوقی آن دسته از دعاوی است که در دادگاه های حقوقی و برای احقاق حقوق شخصی افراد، مثل مالکیت و تسلیط مطرح می شوند. همانطور که اشاره شد اموال غیر منقول یا املاک، از مهمترین و با ارزش ترین اموال آدمی هستند. بنابراین انواع دعاوی حقوقی که ممکن است در مورد یک ملک در مراجع قضایی مطرح شود ممکن است بسیار متعدد و پیچیده باشد. برخی از این دعاوی عبارتند از  دعوای خلع ید، دعوای ابطال قرارداد،دعوای فسخ قرارداد، دعوای سرقفلی و … . به دلیل پیچیدگی این نوع از دعاوی در بسیاری از این موارد به مشورت با وکیل حقوقی نیاز پیدا خواهید کرد. به عنوان بهترین وکیل ملکی تهران مجموعه حقوقی وکیل آتی ارائه دهنده انواع خدمات مشاوره ای از قبیل مشاوره حقوقی تلفنی و آنلاین به صورت بیست و چهار ساعته در خصوص دعاوی ملکی می باشد.

۱.      دعوای خلع ید

یکی از انواع دعاوی ملکی دعوای خلع ید است. این دعوا مربوط به زمانی است که شخصی به جز مالک بدون اجازه او بر مال غیر منقول تصرف کرده باشد. در این صورت مالک با طرح دعوای خلع ید، رفع تصرف غیر از ملک خویش را از دادگاه تقاضا می کند. دعوای خلع ید زمانی پیش می آید که کسی ملک متعلق به دیگری را غصب کرده باشد. به موجب ماده ۳۰۸ قانون مدنی در چنین مواردی به استناد حکم دادگاه غاصب باید از ملک رفع تصرف کند. خلع ید ممکن است امانی باشد. این بدین معنا است که ممکن است پیش از این میان طرفین قراردادی مثل اجاره یا مزارعه بین طرفین وجود داشته ولی متصرف از مفاد قرارداد عدول کرده و به تصرف غیر قانونی خود ادامه دهد.

۲.      دعوای رفع تصرف عدوانی

این دعوا با دعوای خلع ید از حیث این که در هر دو رفع تصرف متجاوز، از دادگاه خواسته می شود مشترک است، اما دعوای خلع ید تنها از سوی مالک قابل طرح است. در حالی دعوای رفع تصرف عدوانی ممکن است توسط شخصی غیر از مالک، مثل مستاجر اقامه شود. دعوای تصرف عدوانی وقتی مطرح می شود که کسی سابقه تصرف خود بر ملک را نزد دادگاه اثبات کند. عدوانی بودن تصرف به موجب ماده ۱۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی به معنای این است که مدعی باید در نزد دادگاه ثابت کند که مدعی علیه مال غیر منقول را به زور یا اجبار از تسلط او بیرون آورده است.

۳.      دعوای فسخ قرارداد

دعوای فسخ مربوط به موقعیتی است که برای یکی از طرفین یا هر دوی آنها به موجب قانون یا قرارداد خیار فسخی موجود باشد. به موجب فصل پنجم قانون مدنی خیارات عبارتند از: خیار مجلس، خیار حیوان، خیار شرط، خیار تاخیر ثمن، خیار رویت و تخلف از وصف، خیار غبن، خیار تدلیس، خیار تبعض صفقه و خیار تخلف شرط. مثال برای طرح دعوای ملکی فسخ قرارداد زمانی است که خیار غبن وجود داشته باشد. در این صورت فروشنده می تواند با اثبات این موضوع که ملک را بسیار ارزان تر از ارزش واقعی آن فروخته است، اعلام فسخ معامله را از دادگاه خواستار گردد.

۴.      دعوای سرقفلی

سرقفلی یا حق کسب و پیشه به معنای ارزش اقتصادی شغل در مکان تجاری است. سرقفلی مقداری پول است که گاه از طرف مالک به مستاجر پرداخت می شود و گاه بالعکس.

۵.      دعوای ابطال قرارداد

یکی دیگر از دعاوی ملکی دعوای ابطال قرارداد است. این دعوا زمانی مطرح می شود که یکی از شرایط اساسی صحت معامله رعایت نشده باشد. این شرایط به موجب ماده ۱۹۰ قانون مدنی عبارت است از قصد طرفین و رضایت آنها، اهلیت طرفین، موضوع معین که مورد معامله باشد و مشروعیت جهت معامله. در صورتی که هر یک از این موارد در قرارداد وجود نداشته باشد، ذینفع می تواند دعوای ابطال قرارداد را طرح کند. مثلاً اگر در دادگاه صالح اثبات شود که مالک هنگامی که ملک خود را به موجب قرارداد فروخته است زیر سن قانونی بوده، به استناد اهلیت نداشتن، قرارداد باطل است. همچنین اگر ملک به جهت نامشروعی مثل برقرار کردن مکان فساد و فحشا به کسی اجاره داده شود، قرارداد باطل است.

دعاوی ملکی کیفری

معمولاً دعاوی ملکی کیفری وقتی مطرح می شود که شخصی متهم به ارتکاب یکی از جرایمی باشد که به موجب قوانین کیفری برای آن مجازات تعیین شده است. این جرایم از زمره جرایم علیه اموال به شمار می آید.نظیر جعل اسناد ملکی،خیانت در امانت،معامله مال متعلق به غیر، تبانی در معاملات ملکی دولتی وکلاهبرداری در معاملات ملکی

۱.      جعل اسناد ملکی

یکی از رایج ترین اتهامات کیفری در زمینه دعاوی ملکی، جعل اسناد ملکی است. به طور کلی جرم جعل اسناد موضوع مواد ۵۲۴ تا ۵۴۲ کتاب پنجم قانون مجازات اسلامی (تعزیرات و مجازات های بازدارنده مصوب ۱۳۷۵) می باشد. به موجب ماده ۵۳۶ این قانون اگر کسی در اسناد غیر رسمی مثل قولنامه یا مبایعه نامه جعل و تزویر کند به حبس تعزیری از سه ماه تا یک سال و پرداخت جزای نقدی محکوم می شود.

۲.      خیانت در امانت

یکی دیگر از انواع دعاوی ملکی خیانت در امانت است. به موجب ماده ۶۷۴ قانون تعزیرات و مجازات های بازدارنده مصوب ۷۵ جرم خیانت در امانت ممکن است در مورد اموال غیر منقول نیز ارتکاب یابد. ارتکاب این جرم زمانی محقق می شود که مال غیر منقولی مثل زمین یا باغ، به شخصی سپرده شود. و بنابر این باشد که این مال به مصرف معینی برسد یا از آن نگهداری شود و هر اقدام دیگر. اما، شخصی که مال به او سپرده شده است به ناحق از آن سو استفاده کرده یا آن را تصاحب کند. مجازات جرم خیانت در امانت موضوع ماده ۶۷۴ عبارت از حبس تعزیری از سه ماه تا یک سال و نیم است.

۳.      معامله مال متعلق به غیر

مطابق با ماده اول قانون راجع به مجازات انتقال مال غیر مصوب ۱۳۰۵، اگر کسی با علم و آگاهی نسبت به تعلق ملک به دیگری، آن را بفروشد یا به هر نحوی انتقال دهد، کلاهبردار محسوب شده و به مجازات کلاهبرداری محکوم خواهد شد. در مورد این جرم شایان توجه است که اگر مالک مال از وقوع این جرم با خبر شده ولی ظرف یک ماه آن را به مراجع صالح گزارش نکند، معاون در جرم محسوب می گردد. البته تحقق معاونت در جرم در چنین مواردی منوط به وجود شرایط ویژه ای از جمله عمد و آگاهی مالک است.

۴.      کلاهبرداری در معاملات ملکی

معمولاً دعوای ملکی کلاهبرداری زمانی مطرح می شود که کسی مال غیر منقولی مثل خانه را با توسل به وسایل متقلبانه ای مثل ارائه سند مجعول تصاحب کند. مجازات کلاهبردار به موجب ماده ۱ قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشا، اختلاس و کلاهبرداری عبارت از یک تا هفت سال حبس تعزیری و جزای نقدی معادل آنچه کسب کرده می باشد. اگر مرتکبین کلاهبرداری از اشخاص دولتی در مرتبه مدیر کل بالاتر باشند به مجازات انفصال دائم از خدمات دولتی نیز محکوم می شوند. اگر از اشخاص دولتی پایین تر از مدیر کل باشند به شش ماه تا سه سال انفصال از خدمات دولتی محکوم می گردند.

دعاوی ملکی ثبتی

دعاوی ملکی ثبتی معمولاً مطابق با قانون ثبت اسناد و املاک مصوب سال ۱۳۱۰ مطرح می شوند. امور ثبتی از امور مهم و تخصصی حقوقی بشمار می آید. به طوری که پیشنهاد می شود قبل از انجام هر اقدامی در خصوص دعاوی ملکی ثبتی با یک وکیل پایه یک دادگستری مشورت کنید. جهت مشورت حقوقی تلفنی و آنلاین با بهترین وکیل ملک تهران و واسپاری دعاوی ثبتی، با مجموعه حقوقی وکیل آتی تماس حاصل فرمایید. در ادامه به برخی از مهمترین دعاوی ملکی ثبتی اشاره خواهد شد:

دعوای ابطال سند معامله معارض؛ معامله معارض موضوع ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاک است. این دعوا در موقعیت مطرح می شود که کسی نسبت به یک ملک چند معامله انجام دهد که با همدیگر معارض باشند. مثلاً ملکی را که در رهن است بدون قید در رهن بودن آن به اجاره دهد.

دعوای افراز ملک؛ دعوای ملکی افراز در مواردی پیش می آید که یک مال غیر منقول به طور اشاعه در مالکیت چند شریک باشد. در این صورت با وجود شرایطی هر یک از شرکا می توانند تقسیم مال به صورت افراز را تقاضا کند. افراز مال مشاع به معنای این است که سهم هر یک از شرکا از دیگری مشخص شده و به عبارت دیگر اشاعه مال از بین برود.

دعوای اعتراض ثالث اجرایی، یا دعوای توقیف عملیات اجرایی؛ این دعوا مربوط به زمانی است که در فرایند رسیدگی حقوقی، ملکی توقیف شود که شخص ثالثی بر آن ادعای حقی از قبیل مالکیت می کند. در این صورت وی می تواند با ارائه اسناد و مدارک مالکیت خود، از اجرای رایی که در فرایند رسیدگی حقوقی صادر شده است جلوگیری کند.

برخی از دیگر دعاوی ملکی ثبتی عبارتند از: دعوای ابطال سند رسمی، دعوای ابطال اجرائیه ثبتی املاک مرتبط و دعوای ابطال مراحل ثبتی ( باطل شدن ساز و کار کمیسیون های مختلف).

بهترین وکیل ملکی

وکیل ملکی باتجربه می‌داند مبنای ارزش معاملاتی املاک چیست و کجا ماده ۱۰۰ قانون شهرداری و یا تبصره های آن کابرد دارد و کجا ماده ۶۴ قانون مالیات های مستقیم؛ لذا زمان مناسبی را برای ابراز ادله های خود و اظهارات خود در نظر می گیرد تا حق موکلش به علت استفاده نابجا ضایع نگردد. چگونگی و نحوه طرح دعوا از اهمیت بالایی برخوردار است و در روند دادرسی در تعیین محدوده حقوق اصحاب دعوی اثر اساسی دارد، بنابراین برای اینکه دعوا در روند و مراحلش دچار مشکل ناخواسته ناشی از بی تجربگی نباشد، ضروری است که موضوعات و دعاوی ملکی، را فردی بررسی، برنامه ریزی و رسیدگی نماید که در این دعاوی متخصص و با تجربه باشد. برای  دریافت مشاوره حقوقی تلفنی در حوزه دعاوی ملکی با وکلای مجرب مجموعه وکیل آتی تماس بگیرید.